Rumah susun atau apartemen seharusnya menjadi solusi ideal dalam mengatasi persoalan permukiman padat di kota besar seperti Jakarta. Dengan lahan yang semakin terbatas, hunian vertikal menjadi jawaban logis untuk mendekatkan tempat tinggal ke pusat aktivitas warga, terutama pusat pekerjaan. Namun, dalam praktiknya, keberadaan rumah susun belum sepenuhnya memberikan kenyamanan bagi para penghuninya. Salah satu penyebab utamanya adalah konflik kepengurusan yang terjadi di antara penghuni, pengembang, dan pihak pengelola.
Konflik ini biasanya muncul saat proses pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (P3SRS). Menurut regulasi yang berlaku, jika tingkat hunian dalam sebuah rusun telah mencapai 50 persen, maka pengelolaan wajib diserahkan dari pengembang kepada P3SRS. Perhimpunan ini bertanggung jawab atas pemeliharaan fasilitas bersama, seperti kebersihan, keamanan, taman, elevator, dan penarikan iuran pemeliharaan lingkungan (IPL). Namun, kenyataannya, proses peralihan ini tidak selalu berjalan mulus.
Beberapa pengembang dituding mencoba mempertahankan kendali dengan cara mempengaruhi proses pembentukan P3SRS. Hal ini menciptakan ketidaktransparanan dan menimbulkan kecurigaan di antara penghuni. Konflik pun tak terhindarkan, mulai dari penolakan terhadap pengurus terpilih, keberatan atas kenaikan IPL, hingga pelanggaran terhadap Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga (AD/ART) yang mengatur organisasi tersebut. Ketegangan yang berlarut-larut ini berdampak langsung pada kenyamanan tinggal dan fungsi operasional rusun.
Kondisi seperti ini membuat masyarakat enggan memilih tinggal di rumah susun, meskipun lokasinya strategis di tengah kota. Akibatnya, banyak warga Jakarta memilih tinggal di kawasan penyangga seperti Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi. Pilihan ini memang memberikan kenyamanan tersendiri, tetapi turut memicu persoalan baru: kemacetan parah di DKI Jakarta setiap hari kerja. Ribuan karyawan dan ASN harus menempuh perjalanan jauh, membebani transportasi publik dan menambah tekanan pada infrastruktur kota.
Bayangkan jika hunian vertikal benar-benar bisa menjadi tempat tinggal yang nyaman dan aman. Maka, sebagian besar pekerja tidak perlu lagi melakukan perjalanan jauh. Mereka cukup berjalan kaki atau menempuh satu kali perjalanan dengan transportasi umum ke tempat kerja. Dampaknya bukan hanya pada efisiensi mobilitas, tetapi juga pada peningkatan kualitas hidup warga kota secara keseluruhan.
Menyadari pentingnya pembenahan sistem pengelolaan rusun, Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) menerbitkan Keputusan Menteri PKP Nomor 4 Tahun 2025. Regulasi ini bertujuan menghilangkan sengketa dalam pembentukan P3SRS dan memperjelas kewenangan pemerintah pusat dan daerah dalam pengelolaan rumah susun.
Permen ini memberikan keleluasaan kepada pemerintah daerah untuk menyusun peraturan daerah tentang pengelolaan rusun, pembentukan P3SRS, serta penerapan sanksi administratif. Dalam pelaksanaannya, pemerintah daerah, melalui Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman, menjadi pihak yang aktif dalam menyelesaikan sengketa. Namun dalam praktiknya, banyak kasus pembentukan P3SRS yang berujung panjang, bahkan sampai ke pengadilan, akibat tidak ditaatinya tahapan dalam AD/ART.
Kasus seperti ini terjadi di beberapa apartemen ternama di Jakarta seperti City Garden, Pancoran Riverside, Puri Park View, dan lainnya. Permasalahan yang muncul umumnya terkait transparansi pengelolaan keuangan, penetapan IPL, penerapan sanksi, dan ketidaksesuaian desain. Permen PKP 4/2025 hadir dengan membagi tugas antara pemerintah pusat dan daerah untuk memfasilitasi pengaduan, menyusun pedoman, serta memberikan bimbingan teknis dalam pembentukan dan pengelolaan P3SRS.
Pemerintah pusat bertugas menyusun pedoman, membangun sistem pendataan, dan menetapkan prosedur perizinan pengelolaan rusun. Sedangkan pemerintah daerah bertanggung jawab atas penyusunan AD/ART, bimbingan teknis, serta pelaporan penyelesaian konflik kepada pusat. Dengan adanya pembagian kewenangan ini, diharapkan tidak lagi terjadi tarik menarik kepentingan yang merugikan penghuni.
Ahli regulasi rumah susun, Ilham Hermawan, menegaskan pentingnya peran pemerintah daerah dalam memberikan sanksi administratif kepada pelaku pembangunan, panitia pembentukan P3SRS, maupun pengurus P3SRS itu sendiri apabila melanggar aturan. Bahkan dalam sengketa internal yang terjadi setelah terbentuknya P3SRS, penyelesaiannya telah diatur dalam Permen 4/2025, melalui mekanisme yang tertuang dalam AD/ART.
Kebijakan baru ini menegaskan bahwa pembentukan P3SRS bukan hanya keharusan administratif, tetapi juga bagian dari menciptakan lingkungan tinggal yang sehat dan demokratis. Dengan pengelolaan yang transparan dan akuntabel, penghuni bisa hidup berdampingan secara harmonis tanpa dibayangi konflik yang merugikan semua pihak.
Mewujudkan hunian vertikal yang aman dan nyaman di Jakarta bukanlah hal mustahil. Kuncinya terletak pada penguatan regulasi, penegakan aturan, dan kolaborasi yang solid antara pemerintah, pengembang, serta penghuni. Jika hal ini bisa dicapai, maka rumah susun akan menjadi pilihan utama warga kota, bukan pilihan terakhir.
Penulis: Tim Media Konstruksi
Untuk mengetahui berita lainnya Baca di: www.mediakonstruksi.id/berita/, www.mediakonstruksi.id/info/
